Déménagement en copropriété à Monaco : ce que dit la loi

Que dit la loi monégasque sur le déménagement en copropriété ?

Rien de direct. Le texte de référence est la loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis, plusieurs fois modifiée, en dernier lieu par la loi n° 1.531 du 29 juillet 2022. Nous avons lu sa version consolidée sur Legimonaco : les mots « déménagement », « ascenseur » et « façade » n’y figurent pas, et elle ne connaît pas de « règlement intérieur ».

Elle pose en revanche le cadre dans lequel tout déménagement se déroule. Son article 1er distingue deux mondes : « Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire », tandis que les parties communes « appartiennent indivisément à l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ». Et il fixe la règle d’usage qui vaut le jour J : « Chacun des copropriétaires peut user des parties communes suivant leur destination et sans faire obstacle aux droits des autres copropriétaires. »

À notre lecture, emprunter le hall, l’escalier ou l’ascenseur pour sortir ses meubles est un usage conforme à leur destination. Les bloquer une journée entière, les encombrer ou les abîmer peut faire obstacle aux droits des autres. Toute la préparation d’un déménagement en copropriété tient dans cet équilibre.

Deux autres articles complètent le cadre. L’article 5 réunit les copropriétaires en un syndicat « chargé de la conservation de l’immeuble et de l’administration des parties communes ». Et l’article 28 dispose que « Toutes clauses contraires aux dispositions de la présente loi », à quelques exceptions près, « sont réputées non écrites » : une clause du règlement qui contredit la loi ne vous est pas opposable.

Qu’est-ce que le règlement de copropriété peut vous imposer le jour du déménagement ?

C’est le règlement qui fixe les règles pratiques. L’article 4 de la loi en fait le texte de base de l’immeuble : établi avant toute division, « il oblige tous les copropriétaires et détermine la quote-part des parties communes afférente à chaque lot, la destination de l’immeuble, celle de chaque lot et celle des parties communes, les conditions de leur jouissance et l’administration des parties communes ».

Le deuxième alinéa de l’article 4 pose sa limite : « Le règlement ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, en dehors de celles justifiées par la destination de l’immeuble. » À notre lecture, une règle d’horaires ou de réservation de l’ascenseur peut se justifier par la destination d’un immeuble d’habitation ; une interdiction générale et sans motif est plus discutable. La loi ne tranche pas ces cas un par un : c’est la rédaction de votre règlement qui compte.

Le tableau ci-dessous dit, pour chaque question pratique, ce que la loi prévoit et ce qu’il faut chercher dans votre règlement.

Ce tableau ne remplace pas votre règlement : il dit où regarder. L’expression « réputées parties communes » vient de l’article 2, qui ne vaut que « Dans le silence ou la contradiction des titres » : si votre règlement ou l’état de division classe autrement une partie de l’immeuble, c’est lui qui l’emporte.

Une nouvelle règle de déménagement peut-elle apparaître du jour au lendemain ? Pas dans le règlement : selon l’article 16, « l’établissement ou la modification du règlement de copropriété » se décide à la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés. Si l’on vous oppose une règle, demandez la clause qui la porte.

Hall, ascenseur, façade : qu’est-ce qui est partie commune ?

La réponse commande ce que vous pouvez faire sans demander. L’article 2 définit : « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Sont communes, les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux. »

Puis il dresse une liste de parties « réputées » communes quand vos titres ne disent rien : « le sol, les voies d’accès, les cours et jardins, le gros œuvre des bâtiments, y compris l’étanchéité, les éléments d’équipement commun […], les locaux des services communs, les passages et corridors ». Pour un déménagement, cela couvre le hall et les couloirs (« passages et corridors »), la cour où un camion voudrait se garer (« le sol », « les voies d’accès ») et la structure du bâtiment.

L’ascenseur n’est pas nommé par la loi monégasque, mais l’article 2 répute communs, dans le silence des titres, « les éléments d’équipement commun » ; Service Public range l’ascenseur parmi ces éléments, pour la copropriété française. Dans un immeuble monégasque, vérifiez ce qu’en dit votre règlement, notamment s’il prévoit un ascenseur de service ou des règles de réservation.

Le balcon est le cas le plus délicat. La loi de 2022 a créé les parties communes à jouissance privative, « affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot », qui « appartiennent indivisément à tous les copropriétaires » (article 1-1). Leur existence « est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété » (article 1-2). Selon votre règlement, votre balcon peut donc être privatif, ou commun avec un usage réservé à votre lot : cela compte dès que l’échelle d’un monte-meuble vient s’y appuyer.

Pourquoi passer par la façade ménage-t-il les parties communes ?

Parce que le meuble ne traverse plus l’immeuble. Le monte-meuble est posé sur un camion, dans la rue ; son échelle se déploie contre la façade, et le plateau monte jusqu’à la fenêtre ou au balcon de votre appartement. Le hall, les couloirs, l’escalier et l’ascenseur restent libres.

La recommandation R.458 de l’Assurance Maladie - Risques professionnels, adoptée en 2011 et consacrée au monte-meubles, en fait l’un de ses arguments : l’appareil permet « aux occupants des lieux de continuer à utiliser leur ascenseur » et « de limiter le risque de panne de ce dernier et les contentieux liés pendant cette phase intensive due au déplacement de charges lourdes et encombrantes ». C’est un texte français ; son constat, à notre lecture, vaut aussi pour un immeuble monégasque.

La façade, pourtant, n’est pas hors jeu. La même recommandation demande d’« Immobiliser à l’appui de façade l’extrémité de l’échelle » et de vérifier « que les appuis de façade ont une résistance suffisante pour supporter l’échelle et le plateau en charge maximum » ; elle cite parmi ces appuis « balcons, fenêtres ». La loi monégasque ne nomme pas la façade ; elle répute communs « le gros œuvre des bâtiments » quand les titres ne disent rien, et le balcon peut, selon votre règlement, être une partie commune. D’où trois précautions : prévenez le syndic du levage, photographiez la façade et le balcon avant et après, et vérifiez qu’aucune clause du règlement ne vise les appareils de levage.

Pour la Principauté, notre page location de monte-meuble à Monaco présente un opérateur, Monte Meuble PACA. Selon l’opérateur, son plateau accepte 400 kg au plus et mesure 2,85 m sur 1,40 m ; la charge utile d’un monte-meuble dépend aussi de l’angle de l’échelle, comme l’explique notre page monte-meuble : hauteur, charge et vent d’après les notices des constructeurs. L’opérateur travaille jusqu’à 37 m de façade, soit le 13ᵉ étage environ, un plafond qu’il s’impose. Un technicien au sol met en place, conduit et replie la machine. Une deuxième personne de l’opérateur à l’étage se demande, et se discute avec lui ; qui reçoit la charge à l’étage se décide avec l’opérateur avant le jour J. L’arrimage de la charge sur le plateau est fait par le client, et il ne prend en général pas les pianos : pour un piano, adressez-vous à un déménageur qui transporte les pianos.

Pour savoir si un meuble passe par l’ascenseur ou s’il faut la façade, notre guide quand faut-il un monte-meuble explique le test du mètre ruban.

Qui prévenir avant de déménager dans un immeuble à Monaco ?

La loi ne fixe aucun préavis avant un déménagement. Mais plusieurs personnes doivent connaître la date.

• •Le syndic. L’article 21 le charge « d’assurer le respect des clauses du règlement de copropriété et l’exécution des décisions de l’assemblée générale » et de pourvoir « à l’administration, à la conservation, à la surveillance, à l’entretien et à l’amélioration de l’immeuble ». Il détient « une expédition ou une copie du règlement de copropriété », et délivre au copropriétaire qui en fait la demande expresse, à ses frais, « des copies ou extraits ». Prévenez-le par écrit de la date et du mode (ascenseur, façade).
• •Le conseil syndical, s’il existe. Il « assiste le syndic et contrôle sa gestion » (article 22).
• •Le gardien ou le concierge, s’il y en a un : il connaît les accès et les consignes de l’immeuble.
• •Votre bailleur, si vous êtes locataire : la loi n° 1.329 ne fixe aucune règle de déménagement pour le locataire ; c’est par votre bail et votre bailleur que vous obtenez les règles de l’immeuble.
• •Vos voisins de palier, surtout si l’ascenseur ou le hall seront occupés une partie de la journée.

Pour la rue, ce n’est pas la copropriété qui décide : une place marquée au sol se réserve à la Mairie de Monaco, dont le formulaire 2026 exige une demande « AU MINIMUM CINQ JOURS AVANT LE DEBUT DE L’OCCUPATION (HORS WEEK-END ET JOURS FERIES) », avec un plan de situation si un monte-meuble est utilisé ; une autre portion de voie publique se demande au CIGM, « au moins 8 jours ouvrés avant la date d’occupation de la voie publique ». Selon l’opérateur, il peut déposer cette demande et prendre la démarche en charge ; la redevance de voirie et les frais de dossier restent payés par le client. Le régime de la voie publique et le cas du port Hercule sont présentés sur la page demander une intervention à Monaco. Pour les autres organismes à prévenir, voyez notre check-list du déménagement.

Copropriétaire qui quitte l’appartement : votre adresse et vos charges

Si vous êtes copropriétaire et que vous partez, deux articles vous concernent. L’article 25-1 impose à chaque copropriétaire de notifier au syndic « son domicile dans la Principauté ou, s’il est domicilié à l’étranger, son domicile élu dans la Principauté », par lettre recommandée avec avis de réception ou remise contre récépissé. Les notifications et mises en demeure « sont valablement faites au dernier domicile notifié au syndic » ; à défaut, au dernier domicile connu ou par publication au Journal de Monaco. Si vous quittez Monaco sans élire domicile, vous risquez de ne pas les recevoir.

Pour les charges, la loi donne au syndicat un privilège « portant sur tous les meubles garnissant les lieux », reporté sur les loyers si le logement est loué non meublé (article 23). À notre lecture, mieux vaut donc régler ce que vous devez avant de vider l’appartement. Et en cas de vente, si vous ne présentez pas au notaire un certificat du syndic « ayant moins d’un mois de date » attestant que vous êtes libre de toute obligation envers le syndicat, le notaire avise le syndic, qui peut faire opposition au versement des fonds (article 25).

Qui paie si les parties communes sont abîmées pendant le déménagement ?

La loi n° 1.329 ne règle pas ce cas : elle ne parle pas du déménagement. Elle impose en revanche une assurance. Selon l’article 7-2, issu de la loi de 2022, « Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant auprès d’une compagnie d’assurance agréée dans la Principauté de Monaco. » Le syndicat doit lui aussi être assuré.

Ce qu’il faut en tirer, avant le jour J :

• •Lisez votre contrat de responsabilité civile : vérifiez qu’il couvre un dégât causé aux parties communes pendant un déménagement que vous organisez ;
• •Demandez à votre déménageur son attestation d’assurance de responsabilité civile professionnelle ;
• •Pour un levage par la façade, sachez que l’opérateur, selon lui, est assuré en responsabilité civile professionnelle pour son activité de levage, mais n’a aucune assurance marchandise : l’objet levé n’est pas couvert par lui. Vérifiez auprès de votre assureur si votre contrat habitation couvre vos biens pendant ce transport ;
• •Photographiez le hall, la cabine d’ascenseur, l’escalier, la façade et le balcon avant et après. En cas de désaccord, ces photos datées vous serviront de preuve.

Monaco ou France : qu’est-ce qui change pour un déménagement en copropriété ?

Les deux droits se ressemblent, mais pas au point de se recopier. Pour la copropriété française, notre guide déménager en copropriété détaille les règles ; voici les points qui diffèrent ou se rejoignent.

Le point le plus propre à Monaco tient en une ligne : un copropriétaire domicilié à l’étranger doit élire domicile dans la Principauté. Pour le reste, la méthode est la même des deux côtés de la frontière : lire le règlement, prévenir le syndic, protéger les parties communes et réserver la rue.

Si votre déménagement part de France pour Monaco, décrivez-le une seule fois : le formulaire accepte un départ en France et une arrivée à Monaco, et les déménageurs inscrits peuvent vous envoyer leur devis. Indiquez dans votre demande l’étage, la taille de l’ascenseur et les règles de l’immeuble que vous aurez lues.