Remise des clés en VEFA : réserves et date du déménagement

Remise des clés en VEFA : ce que disent les textes

La VEFA est définie par le Code civil. C'est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol, et les ouvrages à venir deviennent sa propriété « au fur et à mesure de leur exécution » ; l'acquéreur paie « à mesure de l'avancement des travaux », et « Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. » (article 1601-3).

Pour un logement, le contrat se conclut par acte authentique et doit préciser, entre autres, « Le délai de livraison » (Code de la construction et de l'habitation, article L261-11). C'est la date qui vous intéresse pour le déménagement.

La remise des clés, Service Public l'écrit en toutes lettres : « La livraison correspond à la remise des clés. C'est à ce moment que l'acheteur peut vérifier l'état du logement et signaler les éventuels défauts ou réserves. » (fiche F39743). La fiche consacrée à la livraison (F2956) précise qu'elle se matérialise par la remise des clés et par « la signature d'un procès‑verbal ou d'un document d'état des lieux et de remise des clés, établi contradictoirement entre le promoteur et l'acheteur, pouvant contenir des réserves ».

Cet article traite de l'achat sur plan (VEFA). Si vous faites construire une maison avec un constructeur (contrat de construction de maison individuelle), c'est vous qui prononcez la réception, et les délais ne sont pas les mêmes : relisez votre contrat et demandez conseil à l'ADIL.

Livraison ou réception : deux étapes différentes

Deux mots reviennent dans les contrats et ne désignent pas la même chose. La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage, ici le promoteur, accepte le travail des entreprises qui ont construit, « avec ou sans réserves » (Code civil, article 1792-6). La livraison est la remise du logement à vous, l'acheteur. Service Public le dit : « La livraison ne doit pas être confondue avec la réception des travaux qui intervient avant, entre le maître d'ouvrage (promoteur-vendeur) et les entreprises qui ont réalisé les travaux. Cette étape n'implique pas les acheteurs en Vefa. »

La différence compte pour vos garanties, qui courent pour la plupart depuis la réception (voir plus bas). L'ANIL conseille donc de demander au vendeur « la communication du ou des procès-verbaux de réception établis par lui avec les différents entrepreneurs », car « c'est à partir de cette date que courent les délais des autres garanties (parfait achèvement, biennale et décennale). »

Quand fixer la date du déménagement ?

Aucun texte ne fixe de délai entre la livraison et l'emménagement : c'est à vous de choisir. La seule règle sûre est de ne pas faire venir le camion avant d'avoir les clés.

La date du contrat n'est pas une date certaine. Le délai de livraison est écrit dans l'acte, mais Service Public prévient : « Il est courant que les contrats de Vefa prévoient des clauses de suspension ou de prolongation du délai de livraison souvent qualifiées de clauses de retard légitime. » Elles permettent au promoteur de reporter la livraison sans indemniser l'acheteur, pour des événements comme les intempéries, les grèves, la faillite d'une entreprise du chantier ou la force majeure. Relisez la clause de votre contrat avant de bloquer une date.

La convocation est le bon signal. D'après la fiche F2956, « Le vendeur doit convoquer l'acheteur en vue de la livraison du logement par lettre RAR. » C'est à réception de cette convocation que la date de livraison devient concrète. En VEFA, aucun texte ne fixe le délai entre cette convocation et le rendez-vous de livraison. N'attendez donc pas la convocation pour prendre contact : demandez vos devis tôt, en précisant que la date dépend de la livraison et en demandant ce que prévoit le devis si elle change, puis confirmez la date une fois la convocation reçue. Pour les délais de réservation selon la saison, voir quand réserver son déménageur et la meilleure période pour déménager.

Laissez une marge, et prévoyez le cas où la date glisse. Si votre logement actuel est loué, le préavis de votre bail ne s'adapte pas à un chantier : un report de livraison peut vous laisser sans logement entre les deux. Un garde-meubles ou un hébergement provisoire sont alors les solutions. Si vous vendez votre logement actuel, la date de l'acte de vente s'ajoute à l'équation : voir déménager quand on est propriétaire ou locataire.

Les travaux que vous vous êtes réservés passent après les clés. Le contrat peut prévoir que l'acquéreur se réserve « l'exécution de travaux de finition ou d'installation d'équipements qu'il se procure par lui-même ». Il accepte alors « la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces travaux, qu'il réalise après la livraison de l'immeuble » (Code de la construction et de l'habitation, article L261-15). Si vous avez gardé la cuisine, les sols ou la peinture, le logement ne sera pas prêt à recevoir vos meubles le jour des clés : décalez le déménagement, ou faites stocker une partie des meubles.

Le jour de la remise des clés : ce qu'il faut vérifier

La livraison a lieu quand le logement est achevé. D'après Service Public, il doit notamment être alimenté en eau, en gaz et en électricité, pouvoir être chauffé, et l'immeuble doit avoir des escaliers accessibles, un ascenseur qui fonctionne et des parties communes éclairées. Les petites imperfections, comme des salissures de peinture ou un mauvais réglage de porte, « ne font pas obstacle à la livraison » : elles se notent en réserves.

L'ANIL recommande de :

• •visiter le logement « avec la plus grande attention » ;
• •vérifier que les travaux sont conformes aux plans, à la notice descriptive et au contrat ;
• •contrôler le fonctionnement de tous les équipements : fenêtres, ventilation, chauffage, production d'eau ;
• •faire établir un procès-verbal qui mentionne « avec précision les réserves éventuelles », et en garder un exemplaire daté et signé par le promoteur et par vous.

Venez avec les plans, la notice descriptive et la liste des options choisies. Vous pouvez aussi vous faire accompagner : « l'acheteur peut se faire accompagner par un professionnel du bâtiment ou un commissaire de justice » (fiche F2956).

Un défaut est apparent, pour Service Public, « lorsqu'il peut être constaté par un acheteur non professionnel, lors de vérifications simples, sans investigations techniques particulières ni intervention d'un expert. » C'est ce type de défaut qu'il faut noter au procès-verbal dès la remise des clés ; l'ANIL conseille de notifier par lettre recommandée, dans le mois qui suit, ceux qui n'y figurent pas.

Réserves au procès-verbal et solde de 5 %

Le prix d'une VEFA se paie par étapes, et le Code de la construction et de l'habitation plafonne chaque étape. Les paiements ne peuvent dépasser au total « 35% du prix à l'achèvement des fondations ; 70% à la mise hors d'eau ; 95% à l'achèvement de l'immeuble ». Puis : « Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. » (article R261-14).

Ce solde, Service Public le chiffre : « La livraison du logement est le moment où le solde du prix de vente du bien, correspondant à 5 % du prix global, devient exigible. » Si vous émettez des réserves de conformité, vous pouvez le consigner, c'est-à-dire ne pas le verser au promoteur mais le déposer « entre les mains d'un tiers (par exemple, un notaire) ». Sans accord sur le lieu et les conditions, la consignation se fait à la Caisse des dépôts et consignations, qui propose une démarche en ligne. L'ANIL ajoute que le solde « est remis au vendeur à la levée de ces réserves ».

Le point qui compte le jour J : « le promoteur (vendeur) ne peut pas refuser de livrer le logement au motif que le solde est consigné et non versé entre ses mains. » (fiche F2956). Une contestation sur la conformité ne doit donc pas, à elle seule, vous priver des clés.

Attention à ce que le texte vise : une « contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat ». Les sources ne disent pas tout à fait la même chose : le Code et l'ANIL visent les défauts de conformité, Service Public admet aussi les malfaçons notées en réserves. En cas de doute, demandez conseil au notaire qui a reçu l'acte.

Après la remise des clés : un mois, puis un an

Tout ne se voit pas pendant la visite. Le Code civil prévoit que le vendeur d'un immeuble à construire « ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. » (article 1642-1).

Le texte ne dit pas, à la lettre, que vous avez un mois pour écrire. C'est l'ANIL qui en tire la règle pratique : « L'acquéreur dispose d'un délai d'un mois à compter de la livraison, pour notifier au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception les vices et défauts de conformité apparents non mentionnés lors de la livraison. » Profitez donc des premières semaines, avant que les cartons et les meubles ne cachent les murs et les sols, pour faire le tour du logement.

Ensuite, si le promoteur ne répare pas, il faut agir en justice à temps. L'article 1648 du Code civil le prévoit : l'action « doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. » Service Public traduit : avant l'expiration du délai, selon l'événement le plus tardif, d'un an à compter de la réception ou de 13 mois à compter de la prise de possession. Dans une actualité de mars 2022, que Service Public signale comme ancienne et que la fiche F2956 confirme sur ce point, il rappelait, à propos d'un arrêt de la Cour de cassation : « L'acheteur a un an pour saisir le juge si le constructeur ne rectifie pas les défauts. » Des réserves écrites au procès-verbal ne suffisent pas : si elles ne sont pas levées, c'est l'action en justice qui préserve vos droits.

Les garanties qui courent depuis la réception

Après les défauts apparents viennent les garanties de la construction. Leurs durées partent en principe de la réception des travaux, pas de la remise des clés (l'exception de l'isolation phonique est expliquée sous le tableau) :

La garantie de parfait achèvement s'étend, d'après l'article 1792-6, « à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage », par réserves au procès-verbal de réception ou par notification écrite pour ceux révélés ensuite ; elle « ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage. » Le texte la met à la charge de l'entrepreneur envers le maître de l'ouvrage ; pour l'acheteur, l'ANIL écrit que le vendeur est tenu pendant un an de réparer les désordres signalés.

Une exception touche l'isolation phonique : elle relève de la garantie de parfait achèvement, mais le vendeur en est garant à l'égard du premier occupant « pendant un an à compter de la prise de possession » (Code de la construction et de l'habitation, article L124-4).

Pour la biennale et la décennale, l'article 1646-1 est clair : le vendeur d'un immeuble à construire en est tenu « à compter de la réception des travaux », et « Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l'immeuble. » D'après l'ANIL, le vendeur souscrit aussi l'assurance dommages-ouvrage pour le compte de l'acquéreur et lui en remet l'attestation : gardez-la avec l'acte.

Réserves du logement, réserves du déménagement : ne pas les confondre

Le jour où vous recevez les clés et celui où le camion arrive, vous signez deux documents différents, avec deux interlocuteurs différents. Les deux parlent de « réserves », mais ni le texte ni le délai ne sont les mêmes :

Pour vos meubles, l'article L224-63 du Code de la consommation fixe le délai « à dix jours calendaires révolus à compter de la réception des objets transportés ». Les protestations motivées envoyées par lettre recommandée dans ce délai « produisent leurs effets même en l'absence de réserves formulées à la livraison », et des réserves émises à la livraison et non contestées par le déménageur dispensent de cette protestation. Le délai est porté à trois mois si la procédure à suivre pour émettre des réserves ne vous a pas été communiquée dans les conditions fixées par arrêté ministériel.

Un conseil pratique : si une rayure apparaît sur un mur neuf le jour du déménagement, faites-la constater tout de suite. Était-elle là avant, ou est-elle due au déménagement ? Les photos prises à la remise des clés, avant l'arrivée des meubles, servent à trancher.

Si la livraison est en retard

En VEFA, aucun texte ne fixe le montant d'une pénalité pour une livraison en retard : tout dépend du contrat. D'après Service Public, les parties peuvent prévoir « une clause pénale fixant forfaitairement les dommages‑intérêts dus en cas de retard de livraison (pénalités par jour de retard, etc.) ». Les pénalités s'appliquent alors en présence d'un « retard réel non justifié par une cause de suspension valable ».

La fiche F2956 cite d'autres recours :

• •ne pas payer le solde tant que le vendeur n'a pas livré, ce que la fiche appelle l'exception d'inexécution. Service Public demande de l'apprécier « avec prudence » : si le contrat contient une clause résolutoire pour absence de paiement, le vendeur peut vous adresser un commandement de payer ; vous avez alors un mois à compter de sa réception pour régulariser le paiement ou saisir le juge afin de demander la suspension de la clause, et la fiche recommande de vous faire accompagner par un avocat ;
• •demander des dommages-intérêts, parmi lesquels elle cite les « frais de relogement (loyers ou charges d'un autre logement) », les « frais de garde-meubles », les intérêts intercalaires du prêt et des cotisations d'assurances inutiles pendant le retard ;
• •demander la résolution de la vente lorsque le retard est suffisamment grave.

Ne confondez pas avec un autre plafond du même article R261-14 : la pénalité « ne peut excéder 1% par mois » vise le retard de paiement de l'acheteur, pas le retard de livraison.

Pour votre déménagement : si la date doit être déplacée, prévenez l'entreprise par écrit dès que vous le savez, et gardez les factures du garde-meubles ou du logement provisoire. Elles feront partie de votre dossier si vous demandez réparation.

Les premiers jours dans le logement

La garde passe à vous. « En Vefa, la livraison entraîne le transfert de la garde du logement du promoteur à l'acheteur. » À partir de là, vous répondez du logement au quotidien, de son entretien et de sa sécurité (fiche F2956).

L'assurance. L'ANIL conseille de souscrire une assurance multirisque habitation « dès la réception ou la livraison du logement ». L'obligation légale, d'après Service Public, vise le propriétaire d'un logement en copropriété : « vous devez obligatoirement souscrire une assurance responsabilité civile ». Pour un logement hors copropriété que vous occupez, l'assurance n'est pas obligatoire, mais vous devrez indemniser les tiers en cas de sinistre parti de chez vous. Voir l'assurance habitation au moment du déménagement.

Les compteurs. Le logement neuf est alimenté, mais les contrats sont à votre nom à ouvrir : voir le transfert des compteurs.

L'arrivée. La check-list d'arrivée dans un nouveau logement du blog est pensée pour un locataire. En VEFA, il n'y a pas d'état des lieux avec un bailleur : c'est le procès-verbal de livraison qui en tient lieu.

Check-list : de la remise des clés au déménagement