Logement inhabitable après un sinistre : relogement, loyer, meubles et retour

Que faire dans les premiers jours après le sinistre ?

Limitez d'abord les dégâts. Pour un dégât des eaux, Service Public demande de couper l'eau de l'appareil en cause ou le compteur, de couper l'électricité s'il y a un risque, puis de faire réparer la fuite immédiatement : « Cette intervention est considérée comme une mesure d'urgence et n'empêche pas l'indemnisation. »

Puis déclarez le sinistre. L'article L. 113-2 du Code des assurances vous oblige à prévenir l'assureur « dès qu'il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat », et ajoute : « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » Il tombe à deux jours ouvrés pour un vol. Si vous découvrez le sinistre plus tard, le délai part du jour où vous en avez eu connaissance, précise la fiche incendie de Service Public. Et un retard ne vous fait pas perdre la garantie à coup sûr : la déchéance, si votre contrat la prévoit, « ne peut être opposée à l'assuré que si l'assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice », et jamais quand le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure.

Les gestes qui protègent votre dossier, dans l'ordre :

1. Déclarer : par téléphone, en ligne ou en agence selon l'assureur ; sinon par lettre recommandée avec accusé de réception. Décrivez le sinistre (nature, date, lieu), les dommages, et joignez un état estimatif des meubles et objets abîmés.
2. Prévenir les autres : le locataire doit « ensuite prévenir [son] bailleur » ; si vous êtes locataire ou en copropriété, le constat amiable d'un dégât des eaux s'envoie aussi au propriétaire ou au syndic.
3. Dire d'où vient le sinistre : si son origine est hors de chez vous, ou si vous l'attribuez à un défaut d'entretien du bailleur, écrivez-le dans la déclaration, pour que l'assureur vérifie si la responsabilité peut être imputée à un tiers.
4. Tout garder : les objets endommagés, « même détériorés ou brûlés », les factures, les photos et les bons de garantie, ainsi que les factures des réparations d'urgence.
5. Attendre l'accord de l'assureur avant les travaux de remise en état : « L'assureur (ou l'expert mandaté) doit pouvoir constater les dégâts avant toute réparation définitive », sous peine d'une indemnisation réduite ou refusée.

Quand un logement est-il « inhabitable », et qui le constate ?

Le mot n'a pas un seul sens. Il change selon le texte qui s'applique, et ce n'est pas la même personne qui le constate.

La police des immeubles vise notamment, selon la fiche « Habitat menaçant ruine », les murs ou bâtiments qui « n'offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants ou des tiers ». Si votre immeuble a été évacué, demandez à la mairie si un arrêté a été pris, sur quel fondement, et gardez-en une copie. Pour un logement, le Code de la construction et de l'habitation ne suspend le loyer que pour un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de ses articles L. 511-11 ou L. 511-19, à compter du premier jour du mois qui suit sa notification ou son affichage en mairie et sur la façade (article L. 521-2). Une évacuation décidée par le maire au titre de sa police générale, qui vise notamment « les incendies, les inondations » (article L. 2212-2 du Code général des collectivités territoriales), n'y figure pas : ce sont alors les règles du bail, décrites plus bas, qui s'appliquent.

Locataire : le loyer est-il encore dû, et le bail continue-t-il ?

Trois textes répondent, chacun pour une situation.

Le logement est détruit. L'article 1722 du Code civil distingue deux cas : si la chose louée est « détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit » ; si elle ne l'est qu'en partie, le locataire peut « demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail ». Il ajoute : « Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. » La baisse du loyer, dans ce second cas, se demande : le texte ne la rend pas automatique.

Des réparations urgentes vous privent du logement. Vous devez les laisser faire, mais l'article 1724 prévoit que, « si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé ». Et si elles « rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille », vous pouvez faire résilier le bail. La loi du 6 juillet 1989 (article 7, e) rend ces deux règles applicables aux travaux que le locataire doit laisser exécuter dans son logement.

La mairie a pris un arrêté de mise en sécurité ou d'insalubrité. Pour un logement visé par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application des articles L. 511-11 ou L. 511-19, l'article L. 521-2 du Code de la construction et de l'habitation prévoit que le loyer « cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage », jusqu'au mois qui suit la mainlevée, sauf notamment si la mesure est prise contre l'occupant lui-même. L'arrêté ne résilie pas le bail de plein droit. S'il interdit temporairement d'habiter, ou si les travaux prescrits rendent le logement temporairement inhabitable, le propriétaire doit vous assurer « un hébergement décent correspondant à [vos] besoins » ; à défaut, l'autorité compétente s'en charge, et le coût est mis à la charge du propriétaire (article L. 521-3-1).

Reste la question de la responsabilité. Le locataire « répond de l'incendie », sauf s'il prouve un cas fortuit, une force majeure, un vice de construction, ou que le feu vient d'une maison voisine (Code civil, article 1733). C'est l'objet de l'assurance des risques locatifs, obligatoire, qui couvre les dommages causés au logement par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux ; mais elle « ne couvre pas non plus vos biens personnels », rappelle la fiche F31300 : il faut pour eux une multirisque habitation, facultative. À l'inverse, les dégradations dues à une force majeure, une tempête par exemple, « sont à la charge du propriétaire » (fiche F21105).

Hôtel, relogement, déménagement, garde-meuble : qui paie quoi ?

La réponse dépend de la cause du sinistre et de votre contrat. Le tableau ci-dessous ne remplace pas vos conditions générales et particulières : il dit ce que la loi impose, et renvoie au contrat pour le reste.

Pour l'incendie, Service Public l'écrit sans détour : l'assurance « peut prendre en charge votre hébergement d'urgence si le contrat le prévoit », et votre relogement pendant de longs travaux « si cela est prévu dans le contrat ». Il ajoute : « Certains contrats prévoient une indemnisation forfaitaire pour les frais de relogement, d'autres un remboursement sur présentation de justificatifs. » Cherchez donc dans vos conditions générales et particulières les garanties qui parlent d'hébergement, de relogement, de déménagement, de garde-meuble ou d'assistance, avec leurs plafonds et leur durée.

Si le sinistre vient d'un autre logement ou des parties communes, Service Public précise, pour l'incendie, que « c'est l'assureur du logement concerné ou l'assurance de la copropriété concernée qui doit vous indemniser » (fiche F21532). Quand la convention entre assureurs dite IRSI s'applique, c'est toutefois votre assureur habitation qui gère le dossier, « quelle que soit l'origine ou l'auteur du sinistre ».

En catastrophe naturelle, le minimum légal ne couvre que l'hébergement (article D. 125-4) : le transport et la garde de vos meubles ne sont dus que si votre contrat les prévoit.

Avant de signer un devis que vous comptez faire payer par votre assurance, envoyez-le à votre assureur. Service Public demande d'attendre son autorisation pour les réparations ; pour un déménagement ou un garde-meuble, c'est aussi lui qui dira si la dépense entre dans une garantie, et dans quel plafond. Gardez sa réponse écrite.

Comment mettre vos meubles à l'abri sans fragiliser votre dossier ?

Sortir vos meubles d'un logement sinistré est souvent nécessaire, mais l'expert doit pouvoir voir les dégâts. Les fiches de Service Public le répètent : conserver « tous les objets qui ont été endommagés lors du sinistre », et, en catastrophe naturelle, les garder parce qu'« ils seront peut-être examinés par l'assureur ou l'expert désigné ».

• •Photographiez avant tout enlèvement, pièce par pièce, puis chaque meuble abîmé ; ces photos servent aussi la liste chiffrée des objets que demande l'assureur.
• •Prévenez l'assureur de l'enlèvement, et demandez-lui par écrit ce qui doit rester sur place jusqu'à l'expertise.
• •Ne jetez rien sans son accord, même un meuble qui semble perdu.
• •Faites inscrire à part, sur l'inventaire, les objets endommagés qui partent au garde-meuble, avec leur état : vous saurez les retrouver pour l'expert.
• •Exigez un inventaire signé qui liste chaque meuble et chaque carton avec son état : chez un déménageur, la garde est un dépôt, et cet inventaire fixe l'état de vos biens à l'entrée. Le déroulé complet est dans le guide du déménagement avec garde-meuble.
• •Remplissez la déclaration de valeur avec soin : elle sert de base à l'indemnisation si un bien est abîmé pendant le déménagement ; faites écrire si elle vaut aussi pour la période de garde. La méthode : remplir la déclaration de valeur.
• •Demandez à votre assureur habitation, par écrit, si vos biens restent couverts une fois sortis du logement, et à quelles conditions.

Garde chez un déménageur ou box en libre-service : les deux formules n'ont pas le même régime de responsabilité, ni la même assurance. Le comparatif est ici : garde-meuble ou self-stockage.

Préparer une demande de devis comparable

Pour que les devis se comparent, et pour que votre assureur puisse les lire, décrivez la même chose à chaque entreprise :

• •l'état du logement : sinistre, pièces touchées, et si un arrêté interdit d'accéder aux lieux, dites-le, et demandez en mairie comment l'enlèvement peut se faire ;
• •le volume à enlever, en m³ : estimez-le avec le calculateur de volume ;
• •les objets endommagés à garder pour l'expert, à ranger et inventorier à part ;
• •la durée de garde, même approximative, et les conditions de prolongation et de sortie, puisque la date de retour dépend des travaux ;
• •l'adresse de relivraison, si vous la connaissez, ou le fait qu'elle reste à fixer ;
• •un devis écrit et détaillé : enlèvement, garde, relivraison, chacun sur sa ligne.

Sur Mon Meilleur Déménageur, vous décrivez votre déménagement une seule fois, et les déménageurs inscrits peuvent vous envoyer leur devis : vous comparez et vous choisissez. La garde, sa durée et les objets à mettre à part se précisent ensuite avec chaque entreprise, dès le premier échange : toutes ne proposent pas le garde-meuble.

Ce qui fait varier le prix d'un enlèvement avec garde

Déménager pour de bon : quand le bail prend fin, et comment partir

Parfois, le retour n'a pas de sens : logement détruit, travaux trop longs, ou vous préférez partir. Destruction totale ou partielle, réparations qui rendent le logement inhabitable : les cas de fin de bail du Code civil (articles 1722 et 1724) sont décrits plus haut. Deux autres situations ouvrent des droits particuliers :

• •Interdiction définitive d'habiter : le propriétaire doit vous présenter l'offre d'un logement « correspondant à [vos] besoins et à [vos] possibilités », et vous verser une indemnité égale à trois mois de votre nouveau loyer, « destinée à couvrir [vos] frais de réinstallation » ; ces obligations valent aussi si vous avez résilié le bail en application de l'article 1724 (Code de la construction et de l'habitation, article L. 521-3-1).
• •Catastrophe naturelle, bail terminé à cause du sinistre : l'assureur prend en charge « le surcoût engendré par le relogement de l'assuré dans des conditions comparables », par rapport à l'ancien loyer charges incluses, « dans la limite de trois mois » (Code des assurances, article A. 125-5-1).

Hors de ces cas, vous partez comme tout locataire, en donnant congé : durée et forme du préavis sont détaillées dans le guide du préavis de logement.

Trois démarches suivent tout départ définitif. Votre assurance habitation se transfère ou se résilie : voir transférer ou résilier son assurance habitation. Votre nouvelle adresse se déclare aux organismes : voir qui prévenir en cas de déménagement. Et le déménagement lui-même se prépare comme un autre, à partir de devis écrits que vous comparez.

Catastrophe naturelle reconnue : ce qui change

Inondation, sécheresse, glissement de terrain, tremblement de terre : le régime des catastrophes naturelles a ses propres délais et son propre minimum de relogement.

Deux conditions. Avoir un contrat qui couvre les dommages aux biens, et qu'un arrêté interministériel reconnaisse l'état de catastrophe naturelle pour votre commune. La garantie « ne peut pas être souscrite seule » : elle est incluse dans les contrats qui couvrent les dommages aux biens, comme la multirisque habitation (fiche F3076).

La demande vient de la commune. C'est la commune qui dépose la demande auprès du préfet. Aucune demande ne peut aboutir si elle intervient vingt-quatre mois après le début de l'événement, et l'arrêté « doit être publié au Journal officiel dans un délai de deux mois à compter du dépôt des demandes à la préfecture » (article L. 125-1). Renseignez-vous en mairie pour savoir si une demande a été déposée.

La déclaration. Vous devez prévenir votre assureur « dès qu'il en a eu connaissance, et au plus tard trente jours après la publication de l'arrêté » (article L. 125-2) : n'attendez pas l'arrêté pour le faire. Selon Service Public, la déclaration doit être envoyée par lettre recommandée, avec une liste chiffrée de tous les objets perdus ou endommagés et les documents qui prouvent leur existence et leur valeur.

Le relogement d'urgence. Tout contrat habitation qui couvre une résidence principale en inclut la prise en charge. La durée de prise en charge « est fixée à 6 mois à compter du premier jour du relogement » (article D. 125-4-2), dans la limite de la durée nécessaire à la remise en état. Le contrat peut prévoir une prise en charge sans avance de votre part pendant au moins cinq jours à compter de la déclaration ; sinon, l'indemnité est versée sur justificatifs. Les frais de relogement rendus « strictement nécessaires » par les travaux de réparation entrent aussi dans cette garantie (article D. 125-4-1).

L'indemnisation. Une provision doit vous être versée dans les deux mois qui suivent la remise de l'état estimatif des dommages, ou la publication de l'arrêté si elle est postérieure. Si vous contestez l'expertise, l'assureur doit vous informer de votre faculté de faire réaliser une contre-expertise (article L. 125-2).

La tempête n'en fait pas partie. Les contrats qui couvrent l'incendie ou d'autres dommages aux biens ouvrent droit à une garantie contre les effets du vent des tempêtes, distincte du régime des catastrophes naturelles, sauf pour les cyclones d'une intensité exceptionnelle définie par la loi (article L. 122-7).

Revenir chez soi après les travaux : ce qui reprend, et quand

Le retour a aussi ses règles, et ses dates.

• •Sous arrêté de mise en sécurité ou d'insalubrité : le loyer est de nouveau dû à partir du premier jour du mois qui suit la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. La durée du bail qui restait à courir est préservée (Code de la construction et de l'habitation, article L. 521-2, II).
• •Relogement pris en charge par l'assurance : il s'arrête à la date prévue par votre contrat ; en catastrophe naturelle, le minimum légal prend fin à la remise en état, et au plus tard six mois après le premier jour du relogement, sauf garantie plus longue prévue par le contrat.
• •Travaux de plus de vingt et un jours : faites le compte des jours et des pièces dont vous n'avez pas eu l'usage, base de la diminution de loyer prévue par l'article 1724.
• •Relivraison du garde-meuble : comparez avec l'inventaire de départ et écrivez vos réserves sur le bulletin de livraison avant de le signer. Vous avez ensuite dix jours calendaires révolus à compter de la réception pour adresser une protestation motivée par lettre recommandée, trois mois si la procédure de réserves ne vous a pas été communiquée (article L. 224-63 du Code de la consommation).

Un dommage lié à la garde elle-même relève du contrat de dépôt ; comme on ne sait pas toujours quand il est survenu, le guide du déménagement avec garde-meuble conseille d'envoyer quand même votre lettre recommandée dans les dix jours qui suivent la relivraison.

Les justificatifs à garder, et les recours si l'assureur refuse

L'assurance paie sur pièces. En catastrophe naturelle, l'indemnité de relogement « n'est due qu'après transmission à l'assureur, par l'assuré, […] des justificatifs strictement nécessaires pour prouver la matérialité et le montant des dépenses engagées » (article D. 125-4-3). Constituez un seul dossier, daté :

Si l'indemnisation proposée ne vous convient pas, vous pouvez contester le rapport d'expertise en mandatant votre propre expert, dont les frais « sont en principe à votre charge, sauf disposition contraire dans votre contrat ». Le rapport, vous pouvez en demander copie : en catastrophe naturelle, l'assureur doit vous communiquer le rapport d'expertise définitif (article L. 125-2) ; pour un dégât des eaux, la loi ne l'impose pas, mais « la profession s'est engagée » à le transmettre. Si l'assureur maintient sa position après réexamen, il doit vous informer de la possibilité de saisir le Médiateur de l'assurance, et la justice reste ouverte. Ne laissez pas traîner : les actions qui dérivent d'un contrat d'assurance se prescrivent par deux ans à compter de l'événement, cinq ans pour les dommages dus aux mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse, reconnus comme catastrophe naturelle (article L. 114-1).